不動産5

「Mr.リビンマッチ(旧スマイスター)が解説するリビンマッチ(旧スマイスター)・歩き方」今回は「リノベーションで不動産価値が上がると税金はどうなる?」です。

これまで暮らしていた住宅を蘇らせるリノベーションは、生活環境にあわせた間取りにできるだけではなく不動産の価値も高めます。不動産価値が高くなると、心配になるのが固定資産税です。本稿は、リノベーションをした際のあらゆる税金についての解説になります。

リノベーションで税金が高くなるのは建築確認申請書が鍵!

リノベーションを行い、固定資産税の増減の鍵となるのが建築確認申請書です。固定資産税の増減に影響する建築確認申請書とは、一体どういうものなのでしょうか?

建築確認申請書とは、建物が建築基準法にマッチしているか、検査を行う機関がチェックするためのものです。建築基準法は、安全面などの基準を定めます。新築はもちろん、リノベーションでも建築確認申請書が必要になるケースがあるのです。

建築確認申請書が必要になると、固定資産税がこれまでよりも高くなります。それでは、建築確認申請書が必要となる状況をまとめてみましょう。

リノベーションで住宅の構造を変えると税金が高くなる

住宅の構造を変えるというのは、家の骨格部分を変えることをイメージしてください。家の骨格部分を変える時は、より家を丈夫にする施工を行うでしょう。家を丈夫にする施工なので、不動産の価値が上がるということです。

不動産の価値が上がるので、資産価値を確認しなければなりません。そのため建築確認申請書が必要となるのです。

建坪が増えるリノベーションで税金が高くなる

リノベーションで建坪が増えるケースも、建築確認申請書が必要になります。建坪が増えれば、不動産価値が上がるのは当然なことです。一般的な施工例でいえば、住宅の階層を増やしたり、部屋数を増やしたりするのがあてはまります。

自宅の使い方を変えると税金が高くなる

自宅の使い方を変えるのは、これまで住まいとして利用していたものを改装して、会社や店舗などで利用できるようにすることです。余計な柱などをなくし極力広い空間とするので、住まいとは全く違う構造に変える必要があります。このため建築確認申請書が必要になるのです。

これら3つの項目に該当するリノベーションでは、これまでよりも固定資産税が高くなります。

建築確認申請書が不要!税金が高くならないリノベーション

リノベーションをしたからといって、必ずしも建築確認申請書を提出するわけではありません。建築確認申請書が不要のリノベーションもあるのです。建築確認申請書が不要であれば、固定資産税の見直しはされません。

ここではリノベーションの施工で、どれが建築確認申請書が不要なのかを解説します。

自宅の耐震構造を補強するリノベーション

耐震構造を補強するのは固定資産税に影響しません。住居を設備と考えると、その設備を維持するための補強と判断されるためです。現在の状態を維持するわけですから、不動産価値が上がるとは考えられません。

住宅は地震にどの程度強いのかを判断する、3つの耐震等級があります。耐震等級の根拠となる基準は、昭和56年6月に改正されました。改正以前に建設された住宅は、耐震等級の最低ランクすらクリアしていないものがあります。

昨今頻発する大地震から、国も耐震構造を補強することを推進しています。また、住まいの耐震構造を補強することで、いつ起こるかわからない地震への安心感を得られるでしょう。リノベーションで耐震等級にあてはまる住宅にして、地震へのケアをしたいものです。

建坪が変わらない間取りを変えるリノベーション

不動産の価値を判断する1つの要素が、建坪の広さになります。このため建坪が変わらない、間取りを変えるだけのリノベーションは、建築確認申請書が不要です。間取りを変えるだけのリノベーションは、固定資産税も見直しされません。

劣化した壁紙を張り替えるリノベーション

劣化した壁紙のリノベーションは、建築確認申請書が不要になります。壁紙は住人の快適さを得るために、温度を調整する影響をまともに受ける消耗品です。どの住まいでも経年劣化が1番目につくアイテムといえるでしょう。

劣化した壁紙の張り替えは建坪にも、耐震にも影響しません。不動産の価値が変動しませんので、固定資産税の見直しも行われないのです。

税金が安くなるリノベーション

リノベーションで税金がお得になる施工もあります。税金がお得になるのですから、ぜひリノベーションで活用したい施工です。暫定型の減税は投資型とローン型に分かれ、平成33年末までの所得税の特別控除となります。

投資型はローンの借り入れの有無を問わずに、所得税から10%控除される減税です。ローン型は借り入れ金額の上限が1,000万円で、リノベーション内容により年末借り入れ残高の1%、または2%が減税されます。

また投資型では、耐震と省エネ、耐久性向上の3つの施工が該当しますが、組み合わせにより対象となる上限額が変わります。耐震、もしくは省エネと耐久性向上のリノベーションで工事費用の250万円。3つの施工を全て行うと、工事費用の500万円が上限になります。

更に、バリアフリーと太陽光発電をリノベーションに加えると、1,050万円が最大の上限費用となるのです。

投資型とローン型共に減税の要件は、施工後半年以内に現住し約15坪の半分以上が住まいであり、所得合計が3,000万円以下という決まりになります。投資型とローン型の両方を適用させられませんので、いずれか1つを選択しなければなりません。

耐震施工で税金がお得

現在の耐震等級に該当しない、昭和56年5月末までに立てられた住宅を、現等級にマッチさせるリノベーションです。工事費用が補助金などを差し引いて、50万円を超える施工で投資型の減税が適用されます。

光熱費に優しい省エネで税金がお得

投資型とローン型で共通するのは、窓と壁面の断熱施工になります。そして投資型だけにあてはまるのが、空調と給湯、太陽光発電の設備が含まれることです。

住宅を省エネ化して光熱費を年間で比較すると、かなり大きな節約になります。大きな節約ができるうえ、投資型の減税が受けられるのは、家計に優しく嬉しい措置です。

両親も安心!バリアフリーで税金が更にお得

両親と同居していると、バリアフリーもリノベーションに取り入れたい施工になります。また、あなた自身もいずれは、バリアフリーの恩恵を受けることになるのです。

投資型では、バリアフリーをリノベーションに取り入れると、組み合わせ次第で減税計算の上限額が大きく跳ね上がります。快適な生活環境を得るために、優遇措置があるタイミングでバリアフリーを検討したいものです。

リノベーションはお得な施工で税金を節約!

現在リノベーションは施工の組み合わせ次第で、お得な減税措置を受けられます。現状の生活環境をよく考え、最適なリノベーションを行いたいものです。

また、リノベーションにあてる予算組みで、最大限の減税という恩恵を受けられます。最大限の減税を受けられる、リノベーションには最適なタイミングといえるでしょう。信頼できる不動産業者をみつけ、とことん相談してプランを立てることをおすすめします。