むずかしい不動産用語集 ~「イ」から始まる用語~

「リビンマッチ・歩き方」今回は、むずかしい不動産用語「イ」行から始まる用語です。

「リビンマッチ」を利用している方の中には遺産相続をきっかけにリビンマッチのサイトにたどり着いたという方もいらっしゃるかもしれません。土地や家屋などをどのように管理すべきか悩んだ際には、信頼できるパートナーを見つけることが大切です。「リビンマッチ」では業者への一括査定を行うことで、不動産の管理に欠かせなき業者選びをスムーズに行うことが可能です。

一括査定の際には売却や活用を考えている土地や家屋の所在地を入力することで近場の業者を選別することができます。「リビンマッチ」用語集では引継ぎの際に有効となる用語の他に、不動産投資などで必要となる言葉についても説明しています。

▽ETF
上場投資信託。TOPIXや日経平均などの株価指数に連動するように運用される投資信託です。証券取引所に上場し、株式と同様に売買できるのが特徴で、運用手数料も一般的な非上場の投資信託より安くなっています。株価指数を構成する現物株に実際に投資する現物拠出型ETFと株価指数と連動する債券に投資するリンク債型ETFがあります。Exchange Traded Fundsの略です。

▽EBITDA
Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortizationを略したものです。EBITDAは営業利益に減価償却費(有形および無形固定資産の減価償却費)を足し戻すことで算出できます。営業利益と同じように本業の収益性を見ることができ、また、税制や会計ルールなどの違いによる影響も少ないなどの特徴があります。

▽遺言
生前に自分がなくなった後に自分が持っていた財産の内容とともにその分配の方法を明記した書面のことで、自分が指定した相続人にその財産を送ることができ相続人以外の者にも財産を与えることができます。遺言の内容を公正証書にすれば法的な拘束力を持ったものになります。

▽遺産分割
相続は遺言を除くと、通常民法に規定されている法定相続分で分割相続されるのが一般的ですがし、相続人全員が参加し賛成すれば自由に財産を分けることができます。この遺産分割協議は任意の話し合いなので公平である必要はありません。不調となれば最終的には裁判所に委ねる検討も必要です。一口に財産と言っても不動産や有価証券あるいは現金など相続財産の形態によっては現物分割、代償分割、換価分割など困難が予想されます。

▽意思能力
法律行為の結果が自分に及ぼす影響を判断することができる能力のことであり、そのような能力がない人を意思無能力者といいます。民法ではこのような人を保護する観点から、意思無能力者が行った契約は当事者の誰からも無効の主張が可能であり、法律効果も当然本人には及びません。

▽意思表示
意思表示とは、一定の法的効果を発生させる為に行う表示行為です。 意思表示というものは内心的効果意思、表示意思、表示行為という3つの行為から成り立っており、意思表示について契約の相手方との間でお互いに意思の合致すれば、契約が成立する要件ともなります。

▽意思無能力者
自己の行動、言動から得られる結果や性質、それにともない第三者や社会に与える影響について正常に判断できない者のことで、幼児や心神喪失者などを指します。この者が自分の意思に基づいて行った一定の効果を発生する行為が社会的行為であってもその行為は無効とされています。

▽イ準耐
建築物を建てる場合は建築基準法の適用を受けますが、防火地域等に建てる場合や建物の用途や規模に応じて耐火建築物、準耐火建築物の適用が義務付けられます。イ準耐は準耐火建築物の一つで、主要構造部を準耐火構造としたものです。主に木造3階建の建築を促進する目的で定められた基準です。

▽遺跡台帳
貝塚や古墳、住居が跡などの遺跡について、その時代やその種類、その場所や面積、そして出てきた石器や土器などの出土品を記載するための台帳のことです。 文化財保護法第95条によって、原則、市町村教育委員会が作成していて、一般に閲覧ができるものです。

▽遺跡地図
原則として市町村教育委員会が作成する、文化財保護法第95条の規定を基にした地図のことです。過去の建造物や人間の暮らしの後が残っている遺跡の区域を表しています。土木工事等を目的とし搭載された区域を発掘する場合、周知の埋蔵文化財包蔵地に該当するので事前に文化庁長官へ届け出ることが義務付けられています。

▽遺贈
民法に定める方式に従って作られた法律上の効力を持つ遺言により、特定の人に対し財産贈与を行う意思表示をすることです。財産の一部を特定の者に与えるなど、抽象的に意思表示することを包括遺贈、与えるものが明確に記され意思表示なされている場合は特定遺贈と呼ばれます。

▽位置指定道路
建築基準法第42条第1項第5号によって、特定行政庁から道路位置指定を受けた私道のことを一般的に「位置指定道路」と呼んでいます。位置指定道路は、建築基準法上の道路として認められていて、この道路に面している土地には建物などを建築することができます。

▽一団地認定
特定行政省の認定で、一団地を一つの敷地として建物規制を緩和適用するために用います。通常、一つの建物ごとに一つの敷地を設定するのですが、この申請をすることにより接道義務、容積率制限、建ぺい率制限、日影規制などが緩和されます。一つの建物で基準を満たすことができなくても、複数の建物で一団地認定を得ることで建てることができるようになります。

▽一団地の総合的設計
建築法規の計画制度の1つです。原則1つの建物には1つの敷地が必要ですが、この制度を適用すると、1つの敷地内に2つ以上の建物の敷地を分けることなく建てることができます。それに伴い、接道義務などの規定も1団の土地全体に対して適用されることになります。

▽一括競売
地を競売する際、土地に対しての抵当権が設定された後にその場所へ建てられた建築物も一緒に競売にかけることをいい、民法でも認められています。建物の所有者が債務者と違う時、建物に対する抵当権設定がなされていない場合でも競売は可能で、土地の対価のみが優先弁済の対象となります。抵当権者に対し建物の所有者が対抗できる、抵当地を占有する権利を持つ場合は建物を競売にかけることができません。

▽逸失利益
本来であれば得られたはずなのに得ることができなかった利益。主に損害賠償の計算に用いられる考え方で「得べかりし利益」や「消極的利益」などとも呼ばれます。 事故や瑕疵が無ければ得られたはずの利益を損害賠償として請求する時に用いられますが、実態としての損失ではなくあくまでも計算上の損失なので算出額には大きな幅が出やすくあります。 慰謝料とは全く異なる性質のものなので注意が必要です。

▽一般承継人
包括承継人とも呼ばれます。権利や義務を承継する人のことです。最もわかりやすい例で例えると、被相続人が死亡した場合に財産や負債を相続する人のことを一般承継人といい、譲ることが禁じられている債権などを除いたすべての権利・義務を承継することになります。不動産売買や競売により所有権のみを得た場合、その人は特定承継人と呼ばれます。

▽一般建築物
一般建築物とは建築基準法等に規定されている特殊建築物以外の建築物のことです。特殊建築物とは学校、病院、劇場、百貨店、共同住宅等の不特定多数の人が利用し、又は、火災などにより被害が拡大する恐れのある建築物のことです。それ以外の一般建築物には戸建て住宅や事務所ビルがあります。

▽一般財団法人
法律が定める指定の基準に基づいて設立された法人形態。事業者の事務所の所在地にて、基準を満たしているか審査が行われ、認められた場合には、設立の登記をすることで一般財団法人として認定されます。認定がされた後は、「一般財団法人」という名称を独占的に使うことが認められます。

▽一般社団法人
法律に基づいた準則に従い設立した社団法人のことです。一般社団法人とは、主な事務所の所在地で、4つの準則に従い適合しているかどうかのみの審査を受けて社団法人設立のための登記をすることで成立し、法人の名称中において「一般社団法人」の文字を独占的に使えます。

▽一般定期借地権
1992年に施行された借地借家法により定められた、3種類の定期借地権の内のひとつです。一般定期借地権の存続期間は50年以上としなければいけません。その要件としては定めた期間の更新による再延長は認められません。さらに存続期間中に建物が滅失し、再建築されても期間の延長を求められません。また期間満了時に、借地人が建物の買取を地主に請求することも認められていません。

▽一般媒介契約
通常の物件の売買、賃貸、交換などを行う媒介契約のうち、複数の宅地建物取引事業者に依頼ができること、依頼者自身が直接取引相手を探し取引ができることの二点を満たしたものをいいます。また、複数の宅地建物事業者に依頼をする際、最初の事業者に依頼先の事業者を通知する義務があるか否かで、明示型、非明示型の二種に分かれます。通常、依頼時の規約に記載されていますので確認しておきましょう。

▽違約手付
違約手付とは、契約上など何らかの義務違反があった時や債務不履行があれば、その罰則として没収される違約金のことです。 違約手付の多くは解約手付と一緒に設定されていることが多く、損害賠償の予定として手付がされていたり、損害賠償とは別に違約手付が支払われるようなことがあります。

▽入会権
山林や河川に入って伐採や採草、漁労などを行う事ができる権利。 入会権は民法第263条及び第294条によって規定されている法的な裏付けのある権利で、集落などその地に長く住見続けている住民が天然資源を利用することを認める権利ですが、特定の個人や団体に帰属するものではなく慣習的に認められている総有としての権利です。

▽入母屋屋根
入母屋屋根は日本の木造建築物の屋根形式の一つです。日本の木造建築の屋根形式は切妻屋根、寄棟屋根、入母屋屋根の3タイプがありますが、入母屋屋根は下部が寄棟屋根で上部が切妻屋根の形式です。一般的に入母屋屋根は高級住宅や料亭建築に使われる高級な工法となっています。

▽遺留分
民法上で確保されている被相続人の配偶者や子ども、父母が権利を有する一定割合の相続財産のことです。原則、被相続人は相続財産を自由に処分できますが、相続人の潜在的持ち分が相続対象の財産に含まれている場合が多く、相続が相続人に対するその後の生活保障の意義を持つため権利が与えられています。

▽印鑑証明
会社等の法人が行う売買等の契約において、代表者の印鑑を契約書に捺印することが通例としてあります。印鑑証明とは、この場合の代表者印の印鑑が、登記所に印鑑届けを予め行っている正式なもの印鑑であるということを登記所が証明した証拠としての公的書面のことです。

▽印紙税
印紙税とは、課税文書に対して課税される税金の一つです。課税文書は20種類あり、印紙税法に定められています。不動産売買契約書、建築工事請負契約書、土地賃貸借契約書、代金領収書などは課税文書に該当するので印紙税の対象となりますが、建物賃貸借契約書や不動産媒介契約書は課税文書に該当しないので印税の対象外となります。

▽インテリア
インテリアとは建築において外装などのエクステリアに対して、室内の仕上げや造作などを表す用語です。エクステリアが屋根や壁、門やフェンスまでを表すのに対して、インテリアは純粋に内部の仕上げ等だけを指します。柱や梁などの構造部材は一般にインテリアとは呼びません。

▽インテリアコーディネーター
インテリアコーディネーターとは、住む人が快適に暮らすことができるようにする為に、住空間に対する適切なアドバイスを行う専門家のことです。顧客がどんな風に暮らしたいかという要望をヒアリンングした上で、インテリア商品の提案を行ったり、住まいに関するアドバイスを行ったりします。

▽インテリジェントビル
高付加価値のついたオフィスビルのこと、いわゆる高度情報化建築物のことです。はっきりした定義はなくて、空調・電気・防犯性の設備をオートメーションに制御したり、建物の中に情報通信のネットワークを結んでおくことで、オフィスの自動化や遠隔地域との通信に対応することができるようになることが特徴です。

▽インフラ長寿命化
インフラとは治山治水のための国土保全基盤・社会経済活動基盤・生活基盤で構成されています。過去からの積み重ねで構成されてきたインフラの機能が劣化することを防止することで、社会経済状況などによる中長期的な必要性に応えるために、政府がインフラの機能の劣化を防止するための施策を主導しています。

▽サブリース(一括借上げ)
主に不動産会社が、賃貸オーナーに代わって、賃貸住宅を借り上げ、それを第三者に賃貸するという賃貸住宅経営法を指すことが多いです。賃貸オーナーは、入居者探しや建物のメンテナンスまで不動産会社が管理をするので、オーナーにとっても何かとメリットはありますが、不動産会社との取り決めを明確にするなどしておく必要があります。

▽石綿
別名をアスベストともいう天然の無機繊維状鉱物の総称です。加工が容易な繊維質で耐久性に優れ、かつては断熱保温材や耐火材などの建材として広く使われてきました。ところが近年になって石綿の繊維が肺気腫や肺がんの原因となることが分かり、現在では使用が禁止されています。