不動産業界にも及ぶコロナショック、不動産売却のベストタイミングは?

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※この記事は新型コロナウイルス(COVID-19)に関する疫学的な情報を提供するものではありません。新型コロナウイルスに関する正確な情報は、厚生労働省のWEBサイトなどで確認してください。

現在、世界中の人命を脅かし、人々を先の見えない不安に陥れている新型コロナウイルス。感染拡大を防ぐための自粛要請は経済活動の停滞という副作用をともなっており、影響は不動産業界にも及んでいます。

ここでは不動産業界におけるコロナショックの影響と、不動産売却のタイミングについて解説します。

不動産業界にも及ぶコロナショック

筆者は現在、戸建ての住み替え先を探しています。新聞の折り込みチラシや中古住宅の購入情報サイトで物件を探しつつ、リビンマッチを利用して現在の持ち家がどのくらいの価格で売れるのか査定してもらっています。リビンマッチはネットとメールだけでも持ち家の査定ができるため、とても便利です。

さて、住み替え先を探す中で不動産会社の担当者とお話しをしていたとき、不動産業界にも新型コロナウイルスの影響が及んでいるということを耳にしました。不動産売却だけでなく、あらゆる不動産取引が全体的に鈍っているそうです。

具体的にどのようなことが起きているのか、いくつか例を挙げて解説します。

内見の申込が減少している

現在、世間ではいわゆる「三密(密集・密閉・密接)」を避けるように呼びかけられています。売りに出されている物件があっても、まだ人が住んでいる状態だと「密集・密接」の条件を満たしてしまいます。内見の間、現在の持ち主が外出できるなら良いのですが、三密を防ぐために外出の自粛が求められている状態ですから、持ち主が外出するわけにもいきません。

また、内見にあたっては不動産業者の立ち会いがどうしても必要になります。内見する人にも不動産業者にも感染のリスクが生じてしまいます。

このような状況のため、内見の申込が減少しているようです。筆者の住んでいる地域では、幸いにも新型コロナウイルスの感染は拡大していません。ですが、地元の不動産業者は「取引全体が鈍っている」と表情を曇らせます。感染が拡大していない地域でさえ、業者が実感するほど取引全体が鈍っているのですから、いままさに予断を許さない状況にある地域では、物件の内見などもってのほかでしょう。

住宅ローンが払えない

新型コロナウイルスの影響により、多くの業界で人々の収入が減少しています。これにともない「住宅ローンを払うことが難しい」という相談が、関係機関に多く寄せられています。

フラット35などの住宅ローンを扱う住宅金融支援機構によると、ローンの支払いに関する相談件数は、2020年2月時点では約20件でした。ですが3月はおよそ200件、4月には約1200件以上と、相談が急増しています。

もし収入の減少によって住宅ローンが払えなくなりそうなときは、まっさきに借入先である金融機関へ相談しましょう。2009年に施行された「中小企業金融円滑化法」により、借入金の返済が難しくなった個人や中小企業に対して、金融機関は返済条件の変更に応じる義務があります。応じなかった場合には金融機関への罰則もあるため、きちんと相談に乗ってくれます。

債権者へ「お金を返せない」と相談するのは、怖いことです。ですが金融機関にとってもっとも痛手なのは、債務者の返済能力がなくなること、つまり貸し倒れになってしまうことです。

また、絶対にやってはいけないのが、悩んでいる間に支払いを延滞してしまうことです。場合によりますが、多くて2回、ときには1回でも、ローンを延滞するとあなたの信用情報に「傷」がつきます。いわゆるブラックリスト入りです。あなたのお金に対する信用が無くなるため、5年間は住宅ローンの審査やクレジットカードの新規申込ができなくなったり、さまざまな分割払いができなくなったりします。相談は正直に、早ければ早いほうがいいのです。

その他の影響

ここまで挙げた2つの例は、あくまで影響のいくつかにすぎません。自粛要請期間中は、建売住宅の展示会場が閉鎖されています。不動産業界では特に重要とされる「顔を合わせる形の営業」ができないため、販売活動も縮小せざるをえません。

賃貸経営も難しくなっています。家賃を支払うことが難しい人が増えていますが、貸主であっても家賃の不払いを理由にすぐさま強制退去を迫ることはできません。借主は弱い立場にあるため、法的に保護されています。ただし、家賃を支払わなくてもいい、というわけではありません。トラブルを防ぐためにも、貸主・借主ともに早めの相談を心がけるべきでしょう。

不動産売却のベストタイミングは?

端的に言って、現在は不動産売却が難しいタイミングです。まず、内見の申込が減っています。加えて、新しい住宅ローンを組む余裕どころか、現在のローンさえ払うことが難しいという人が増えている状況です。いま不動産を売りに出しても、昨年12月以前に比べると、買い手は見つかりづらいでしょう。

また、新型コロナウイルスが経済活動に及ぼす具体的な損失額や、ダメージから回復するタイミングについては、専門家の間でも意見がわかれています。したがって、明確に「いつごろがベストタイミングである」と断言するのは、誰であっても困難です。

それでもやむをえず売りに出す場合は、一週間に一度ほど、物件の手入れをするべきでしょう。人が生活していない家は、急速に劣化します。多くの不動産業者は口を揃えて「空き家にするのは長くても半年程度がよい」と言います。

筆者も持ち家の査定は受けていますが、まだ売却はしていない状況です。これはまったくの個人的な意見ですが、新型コロナウイルスの感染拡大が落ち着いたあとも、「元通り」の生活や仕事にはならないでしょう。東日本大震災で甚大な被害が出たあと、生活や仕事のスタイルが根本から変化したように、今回のコロナショックも生活や仕事のスタイルを根本から変化させるだろうと考えています。

筆者としては、新型コロナウイルスの感染拡大が落ち着き、新しい生活や仕事のスタイルが世間に定着しそうな頃合いを見はからおう、と考えています。

もし不動産を購入できる余裕があるなら

あなたが幸いにもコロナショックの影響をあまり受けておらず、今後も影響を受ける見通しが低いなら、不動産を購入する良いタイミングかもしれません。

住宅ローンの返済が不可能になった場合、物件は差し押さえられ、最終的に競売にかけられます。競売の場合、相場よりかなり安値となってしまいます。債権者である金融機関は回収できる貸付金が少なくなりますし、債務者はより多くの残債(残りの借金)を返さなければなりません。

競売は、債権者にとっても債務者にとっても嬉しくない状況です。そこで、債権者と債務者が話し合いを行い、ローンが残っている状態で住宅を一般市場へ売りに出す「任意売却」という手段があります。相場よりすこし安値になる可能性もありますが、競売に比べて高値で売却できる可能性が高いため、債権者は回収できる貸付金が増えますし、債務者は残債をより少なくできます。

一般消費者は競売に参加できませんが、任意売却の物件を購入することはできます。相場よりすこし安く物件を購入できる可能性がありますし、無事に売買契約が済めば、債務者を助けることにもつながります。

まとめ

ここでは不動産業界におけるコロナショックの影響と、不動産売却のベストタイミングについて解説しました。

不動産業界も、新型コロナウイルスによる影響を大きく受けています。取引が全体的に鈍っており、販売活動もままならない、というのが実態です。物件の内見に申込がなかったり、良い物件があっても購入するための資金繰りがままならなかったりするため、不動産会社も頭を抱えているようです。

コロナショックの影響から回復するタイミングについては、専門家の間でも意見がわかれています。したがって、残念ながら「不動産を売却するならいつごろがベストである」と断言することはできません。それでもやむをえず不動産を売却するときは、定期的に物件を手入れしましょう。換気や掃除によって家の劣化を防ぐことができますし、日頃から綺麗にしていれば買い手も付きやすくなるでしょう。

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