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築が古い物件を売却するにあたって、リフォームするべきかどうか悩んでいませんか。
見栄えがきれいに見えたり、古い設備を一掃することで、リフォームにかけた費用より売却価格が高くなれば儲かるのではないか？という疑問です。
結論からいいます。基本的には「損になる」と思って間違いありません。
ではなぜリフォームをすると損になるのでしょうか？
また、リフォームをしたほうが得というケースについても合わせて解説します。
第1の理由：一般の人が発注するとリフォーム費用が高くなる
築が古かったり、内装が著しく汚れていたりする場合には、リフォームを行うのが普通です。
購入希望者が物件を見る際に「うあ、汚いな」と思ったら買ってくれないでしょう。
「きれいになっていると印象がいいから高く見積もってもらえるかなぁ」
と期待して、リフォームしたくなる気持ちはわかりますが、損になります。それはなぜでしょうか。
実際に不動産業者がそのような物件を売りに出す場合に、表層リフォームと呼ばれる簡易的なリフォームを行うのが普通です。
壁紙やクッションフロアの貼り替え、床の凹みの補修といった簡易な内容のリフォームです。
このような表層リフォームですが、不動産会社が発注する場合の工事の価格はとても安いのです。
信じられないぐらい安い価格で発注しています。不動産業者は中古物件の売買を数多くこなしているので、それを請け負う工事業者も数をこなすので安く請けているわけです。
特に不動産を買い取って転売を行う再販業者と呼ばれる大手不動産業者などは、再販業者はとても多くの物件をこなしています。
一般の人がリフォームを発注する場合とは全く価格が異なるのです。
なので、リフォームは販売のプロの不動産会社に任せたほうがいいわけです。
簡単に計算してみましょう
- 自分で表層リフォームをした場合
売却できた価格：2,000万円
リフォームに支払った費用：100万円
不動産業者がリフォームに使った費用：なし手元に残る金額：1,900万円 - そのまま売った場合
売却できた価格：1,930万円
リフォームに支払った費用：なし
不動産業者がリフォームに使った費用：60万円手元に残る金額：1,930万円
古いままの状態で不動産業者に見積依頼をした場合は、不動産業者はこれからかかる表層リフォームの費用を考慮して見積をします。
その分安く買い取ることになりますが、リフォームは不動産業者が手配したほうが安くつくため、結果的に手元に残る金額は多くなります。
自分でリフォームしたほうがいい場合
現在住んでいる物件を売却する場合は、事前にリフォームをしたほうが良いケースがあります。
様々な不具合や、印象に残る汚れ、傷があると、購入希望者が内覧に来た際に著しく印象が悪くなります。たとえそれが簡単なリフォームで修正可能であったとしてもです。
そこで必要な箇所について最低限のリフォームを行ったほうが得になるわけです。
その場合であっても、自分で建築業者を探すだけではなく、物件の売却を依頼している不動産業者にも相談することをお勧めします。
不動産業者は売却を成功させない限り、報酬をもらえません。
そのため全力で売るためのサポートをしようとします。
築が古い物件を売却するにあたって、リフォームするべきかどうか悩んでいませんか。
見栄えがきれいに見えたり、古い設備を一掃することで、リフォームにかけた費用より売却価格が高くなれば儲かるのではないか？という疑問です。
結論からいいます。基本的には「損になる」と思って間違いありません。
ではなぜリフォームをすると損になるのでしょうか？
また、リフォームをしたほうが得というケースについても合わせて解説します。
損をする第１の理由：一般の人が発注するとリフォーム費用が高くなる
築年数が古かったり、内装が著しく汚れていたりする場合には、リフォームを行うのが普通です。
購入希望者が物件を見る際に「うあ、汚いな」と思ったら買ってくれないでしょう。
そこで「きれいになっていると印象がいいから高く見積もってもらえるかなぁ」と期待して、リフォームしたくなる気持ちはわかりますが、損になります。それはなぜでしょうか。
実際に不動産業者がそのような物件を売りに出す場合に、表層リフォームと呼ばれる簡易的なリフォームを行うのが普通です。
壁紙やクッションフロアの貼り替え、床の凹みの補修といった簡易な内容のリフォームです。
このような表層リフォームですが、不動産会社が発注する場合の工事の価格はとても安いのです。
信じられないぐらい安い価格で発注しています。不動産業者は中古物件の売買を数多くこなしているので、それを請け負う工事業者も数をこなすので安く請けているわけです。
特に不動産を買い取って転売を行う再販業者と呼ばれる大手不動産業者などは、再販業者はとても多くの物件をこなしています。一般の人がリフォームを発注する場合とは全く価格が異なるのです。そのため、リフォームは販売のプロの不動産会社に任せたほうがいいわけです。
簡単に計算してみましょう
- 自分で表層リフォームをした場合
売却できた価格：2,000万円
リフォームに支払った費用：100万円
不動産業者がリフォームに使った費用：なし
手元に残る金額：1,900万円 - そのまま売った場合
売却できた価格：1,930万円
リフォームに支払った費用：なし
不動産業者がリフォームに使った費用：60万円
手元に残る金額：1,930万円
古いままの状態で不動産業者に見積依頼をした場合は、不動産業者はこれからかかる表層リフォームの費用を考慮して見積をします。その分安く買い取ることになりますが、リフォームは不動産業者が手配したほうが安くつくため、結果的に手元に残る金額は多くなります。
損をする第２の理由：リフォームによって買主が狭まる
築年数の古いマンションに近年は注目が集まっています。
中古の物件を買う人の中には、買った家をリノベーションして自分好みにしたいと考えている人もたくさんいます。そのためにあえて古い物件を買う人もいるためです。
マンションではよくあります。
内装をすべて取り去ったスケルトンと呼ばれる状態にして、その中を自分好みに作り変えるスケルトンリフォームが流行しつつあります。
この写真はインテリックス様のWebサイトより引用させていただきました。
古いマンションを購入し、このように内装をすべて撤去して自分の好みの家を作るのです。
鉄筋コンクリート構造の建物であれば、間取りを含めてすべて自由に作り直すことができます。
自分の住みたいと考える街に、自分が住みたいと思うマンションが売られていない。という場合には、このように築年数の古いマンションをあえて買って、住みたいと思うマンションを作るのが流行になりつつあるのです。
一戸建ての場合は大抵は木造であるため、建物そのものの寿命は30年程しかありません。
これに対してマンションといった鉄筋コンクリート構造の建物は100年に達するとされています。そのため、中古の築年数の古いマンションであっても充分に居住に耐えます。
また、鉄筋コンクリート構造であれば建物そのものを支える柱が少ないので、間取りの自由度は非常に高いのです。
また、水回りといった内装は20年程度で大きく劣化します。住宅設備機器は日進月歩であるためどうしても古い設備は見劣りがします。
そこで表層リフォームだけしても、やはり高く売るのは難しいです。もし、売る前にリフォームすると、見劣りする設備でも納得する人だけしか買ってくれなくなってしまいます。
なので売る前にリフォームをすると損をする可能性が高いのです。
自分でリフォームしたほうがいい場合
現在住んでいる物件を売却する場合は、事前にリフォームをしたほうが良いケースがあります。
様々な不具合や、印象に残る汚れ、傷があると、購入希望者が内覧に来た際に著しく印象が悪くなります。たとえそれが簡単なリフォームで修正可能であったとしてもです。
そこで必要な箇所について最低限のリフォームを行ったほうが得になるわけです。
その場合であっても、自分で建築業者を探すだけではなく、物件の売却を依頼している不動産業者にも相談することをお勧めします。
不動産業者は売却を成功させない限り、報酬をもらえません。そのため全力で売るためのサポートをしようとします。
リフォームをしたほうが売りやすくなると不動産業者が判断すれば、リフォームを勧めてくるでしょう。
なるべく安く売り出したほうが売れる確率が高まるので、不動産業者はリフォーム代金をできるかぎり抑えようとします。
不動産業者は工事業者との取引があるので、どこに頼むと安くやってくれるのかをよく知っています。そこで、安くてうまくやってくれる業者を手配します。
不動産業者は工事業者から紹介手数料をもらうでしょうが、それでも自分で手配するよりも不動産業者を介したほうが安くなる可能性が高いのです。
とはいえ、不安であれば不動産業者におまかせするだけではなく、自分でも見積をとってみるのもよいでしょう。場合によっては不動産業者を介さない方が安くなることもあります。不動産業者が紹介手数料を取ることによって高くなることもあるからです。
でもこれはあくまで私の考えなのですが、少しぐらい高くなるぐらいなら、不動産業者に紹介手数料で儲けさせてあげるのがよいと思うのです。
「ここを直したほうがもっと売りやすくなるな」といろいろ考えて、様々な工事業者に見積依頼をかけるわけです。
見積依頼をかけて書類を作るというのはかなりの手間隙がかかるのです。不動産業者が提出した見積書にはそれなりのコストがかかっているのです。この見積の項目を他の工事業者に流せば、他の工事業者はとっても楽です。考えたり調べる必要がないわけですから。そのため考えるコストの分見積を安くすることができます。
不動産会社としては面白くありません。物件が売れればいいとはいえ、自分でいろいろ考えたり調べたりした工事内容をそのままパクられたらいい気持ちはしないでしょう。
調べたり考えたコストというものが不動産業者の紹介手数料だと思えばいいでしょう。タダ働きはよくありません、コストは払うべきです。
もしこれを惜しんで、不動産業者との人間関係が悪化したらそれこそ大きな損です。懸命に売却活動を行ってくれるかによって物件の売却価格は大きく変わってきます。
もし、他の工事業者に発注したことによって気分を害して、売却活動に力が入らなくなったら、逆に大きく損をします。ほんの数万円程度の工事金額を惜しんだばかりに、不動産業者が懸命に売却活動をしてくれなくなったら、数百万円も損をするかもしれません。
というわけで不動産業者にそのまま発注するのが私のお勧めです。
とはいえ、他の工事業者の見積とあまりにも金額に乖離があるのであれば、再考の余地があります。まずはその見積の金額の理由を納得がいくまで説明してもらいましょう。説明をごまかしているような感じであれば、その不動産業者は良心的ではない可能性があります。※これにより不動産業者に対して不信感を持ったからといっても、他の不動産会社にも仲介依頼するのは避けましょう。専任媒介契約や専任専属媒介契約を結んでいる場合、損害賠償請求を受けるかもしれません。不動産業者に対して不信感がつのりどうにもならない場合は、その旨を話して契約を解除してもらうか、契約期間の満了まで待つしかありません。
まとめ
基本的には売却額をあげるためのリフォームは逆に損をすることがわかったかと思います。
その例外として現在自分が住んでいる家を売る場合には、最低限の修繕を行うのがお勧め。その場合は仲介を依頼する不動産業者に相談するのがよいという結論です。
