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リビンマッチはリビン・テクノロジーズ株式会社が運営する日本最大級の不動産業界全体を網羅する比較ポータルサイトです。
不動産テックとは何か
不動産テックとは、不動産（Property）と技術（Technology）の2つの言葉を足し合わせた造語で、「Prop Tech」「Real Estate Tech」などとも呼ばれています。
ITによって業務を改革したり、新たなサービスを創出するという取り組みのことです。単にITを使用するだけではなく、不動産ビジネスを変革するという側面に焦点が合わせられており、FAXの代わりにEメールを使うといった一般的な利用については不動産テックとはいわれません。
不動産テックの現状
不動産テックという言葉はどれくらい浸透しているのか
Technologyという言葉と足し合わせた造語としてフィンテックという言葉は有名でしょう。
フィンテック（FinTech）は金融（Finance）と技術（Technology）を組み合わせた造語でかなり一般的に使われています。
しかし、不動産テックという言葉はまだ一般的とはいいがたい状況です。
では実際「不動産テック」という言葉はどれくらい使われているのでしょうか？
不動産テックとフィンテックについてどれくらい検索数が違うのか？一般的にマーケターが使用しているGoogle Trendsというツールで調べてみました。
青の線が不動産テック、赤がフィンテックです。
検索数自体が圧倒的に不動産テックは少ないことがわかります。
Google Trendsは相対的な差しかわからないので、実数としてはどれくらいなのかを調べてみることにしましょう。
ahrefsというツールで月間の検索数及び時系列での推移を調べてみました。
Googleでの検索数のおおよその推移を調べることができます。
「不動産テック」の月間検索数の推移
月間検索数の平均が約2,800回
「フィンテック」の月間検索数の推移
月間検索数の平均が約24,000回
これらからわかることは「不動産テック」という言葉は、「フィンテック」に比べ使われていないということです。
月間平均検索数2,800回という数字はあまり大きいとはいえません。
検索数の推移を見ると「フィンテック」はピークを過ぎていて、もはやあまり話題になってないことがわかります。
フィンテックはもはや普通の言葉になっており、わざわざ調べる人が少なくなってきたのかもしれません。
これに対して「不動産テック」は、まだあまり多くなないものの、2019年の秋から急速に検索数が伸びていることがわかります。
今注目を集めつつある話題といえるでしょう。
では不動産業界はITの導入を進めているのでしょうか。
答えとしては「そうとはいえない」となります。
不動産テックへの取り組みの現状
不動産業界は最もIT化への取り組みに消極的な業界の一つとされています。
下記のグラフはアメリカを１としたときの、日本のITへの投資金額を業界別に集計したものです。
出典：イシエル：産業別のデジタル成熟度（アメリカ）】 Kane,et al.（2015）
日本はどの産業をとってもIT投資がアメリカに対して消極的であることがわかります。
その中でも最もIT投資に対して消極的なのが、不動産業界であることもよくわかるでしょう。
アメリカに比較すると10分の1程度の投資しかなされていないという結果です。2015年というやや古い統計であることを差し引いて考えたとしても、驚きの調査結果といえるでしょう。
ようやく不動産テックという言葉がチラホラ人々が使うようになってきたものの、まだまだ取り組みとしては遅れているわけです。
不動産業はなぜITの導入に消極的なのか
１．消費者が賢くなることを望まない業者の存在がある
BtoCのビジネスにおいては情報量の格差があるのが普通です。
購入側と販売側では、販売側が情報を多く持っています。
その中でも不動産ほど情報格差が大きい業界はないともいえるでしょう。
実際に消費者の無知につけ込んで不必要な高い金額をとったり、虚偽の情報を伝えて売る業者もあとをたちません。
このような業者にとってみれば、消費者が賢くなることは自らの利益を損なうことだと考えます。
IT化とはそもそも何か？というと、情報を必要とする人に速やかに提供する仕組みを作ることです。
無知であることをビジネスにしている業者にとっては、IT化の進展は非常に都合が悪いといえます。
２．不動産業者どうしが情報を隠している
自社しか知らない情報があることを隠しておくことで、競合他社に対して優位に立つことができます。
秘密情報を知っていることによって優位に立てることは、これはどの業界でも共通することです。
しかしながら、不動産業者が情報を握って離さないことはこの業界では特に顕著なことです。
それぞれの不動産業者が断片的にしか情報を知らないということが普通です。
情報は共有するものではなく秘匿するもの、という考え方にIT化の推進を阻害しているのです。
特に日本の不動産業界には業界のタブーともいうべき「両手仲介」という慣習があります。
まずは両手仲介とは何か？について説明します。
仲介とは不動産業者が売主と買主の間に入って、売買の契約を成立させるために様々な業務を行うことを指します。
まず物件を売ろうとする売主は不動産業者Aに物件の売却を依頼します。
不動産業者Aは買主を探して、売却を成立させます。
不動産取引の手数料は売買金額の3%と決まっています。
売主、買主のそれぞれが売買金額の3%を払います。
- 片手仲介
買主を探してきた不動産業者が、不動産業者Aと別の業者（不動産業者B)であった場合は片手仲介となります。
この場合は上図のように売主は不動産業者Aに手数料60万円を払います。また、買主は不動産業者Bに60万円を払います。
2社で仲介手数料を半分ずつに分け合うことから「分かれ」ともいいます。 - 両手仲介
売主から売却を依頼された不動産業者Aが、買主を探して販売した場合です。
この場合は不動産業者Aは売主、買主それぞれから手数料60万円をもらうことができるため、片手の2倍儲かることになります。
不動産業者が売却の依頼を受けた場合は、ルールとしてレインズ（REINS）に物件の登録を行うことを義務付けられています。
レインズとは国土交通大臣指定の不動産流通機構が運営している不動産情報システムです。
レインズの情報を見た不動産業者B・C・Dは、この物件がほしいという買主の意向を受けて、この物件の購入のための活動を行います。
不動産業者B・C・Dは不動産業者Aやそれぞれの買主と交渉したりしながら買取が成立するように活動するのです。
買主の意向を受けた複数の不動産業者がライバル関係として競い合うことになります。その結果、最も良い条件を提示した買主の意向に従って売買が成立します。
この例では売主としては「2,000万円で売りたいな」と思っていたわけです。
しかし、不動産業者B・C・Dを通じて買主A・B・Cがそれぞれ競い合った結果、売主の想定よりも100万円高く売ることができました。
最終的に不動産業者Aと不動産業者Bに、それぞれ手数料が63万円ずつ支払われこれが儲けとなります。
不動産業者Aだけが売主からの売却活動の依頼を受けている場合に、囲い込みと呼ばれる状況が発生することがあります。
専任媒介、専任専属媒介と呼ばれる契約形態がこれにあたります。不動産業者B・C・Dは不動産業者Aしか売主との接点がありません。
不動産業者Aに対して不動産業者B・C・Dは連絡をします。
これに対して不動産業者Aが、買取の手数料もどうしても欲しいと考えたとします。そんな場合には嘘をつくのです。
「この物件ですがもうすでに申込みが決まってしまいました」
実際はまだ買い手がいないのにも関わらず、こんなことを言うのです。
結果として不動産業者Aは1,800万円しか買い手を見つけられなかったとします。売主の希望を大きく下回る結果となりました。
実際は2,100万円で購入したいという買主がいたのも関わらずなのです。
買主からの手数料も得るために、他の不動産業者に嘘をついて妨害することを「囲い込み」というのです。
囲い込みをしたこのケースであれば、108万円の手数料が不動産業者Aの儲けになります。
金額は安くなったもののはるかに片手仲介のケース63万円よりずっと儲けは大きくなります。
アメリカなどでは両手仲介は禁止されているのですが、囲い込みから売主を保護するためなのです。
日本では両手仲介が禁止されていないので、囲い込みが発生するのです。
両手仲介そのものが悪ではないのですが、両手仲介があるからこそ囲い込みが発生するということなのです。
日本の不動産業はIT化に対して消極的な理由はここにも原因があるのです。
IT化は情報を社内外に対して共有することが大きな目的です。
ところが、情報を秘匿して隠しておくことが収益につながるのであれば、情報の共有に対して消極的にならざるを得ません。
IT化を進めることが業界構造上困難
情報のやり取りの主な手段は電話やFAXであるという業者多いのもこの不動産業界の特徴でもあります。
また、不動産と最も密接に関わっている業界である建築業界について特にあてはまります。
様々な業界でIT化が進んでいます。しかし、大工さん左官屋さんといった、建築に関わる職人さん達は最もIT化に遠い職種といえると思います。
この職人さん達の働き方には「一人親方」という業界固有の慣習があります。
親方として職人を指導できる経験・能力があるが、職人を雇わずひとりでやっている人のことです。
建築物を完成させるにあたっては、ひとつの会社だけでできることは絶対にありません。
様々な工程を担当する下請け業者が力を合わせて作り上げるものなのです。
その中でも多くの割合を占めているのが一人親方です。
一人親方は下請け業者ではあります。
業者とはいわれますが、従業員はおらず親方がひとりでやっている、あるいは事務業務は親方の奥さんなどの家族がやっているわけです。
もし建築業が業務をIT化をすすめようとしたら、特定の業務に関しては全てITを用いて処理するようにしなければ効率化を図ることができません。
例えば工程管理をIT化しようとします。そうすると、全ての下請け業者が工程の状況報告をスマホでおこなうことが必要になってきます。
現場から写真を撮って「現在こうなっています」というようなことをログインして送信するのです。
これをスマホを使ったことがない60代の職人さんに浸透させるのはどれくらい大変か？という話なのです。
事務員さんを雇用しているような建築業者であれば比較的簡単といえます。
その建築業者が10人職人さんを雇用しているとしても、事務員さんひとりがこのシステムの利用方法を理解してくれさえすればいいわけです。
ところが一人親方の下請け業者を10社使っていたとすると、10人にそれぞれ利用方法を覚えてもらう必要があります。
IT化とは最も遠い職種が建築の職人さんです。しかも、年齢がかなり高くなっていることもあります。使い方を理解してもらうのはとても大変なことだということは容易に想像がつくでしょう。
「このシステムを使って工程管理を行うことになりました。3ヶ月間は移行期間を設けます。その間は使用方法について当社側がサポートします。3ヶ月後移行はこれまでのようなFAX、写真データの送付による報告はできなくなります」
といったアナウンスを建築業者にすると、職人さんが不足している現状があります。
「じゃあ、もう御社の仕事はやりません。」
といわれてしまったりするわけです。オリンピックによる建築ラッシュによる職人不足が続いてきました。いくらでも働き口があるのです。
オリンピックによる建築ラッシュが一段落したあとも、職人不足は続きます。
2000年には64万人いた大工さんは2015年には35万人まで減少しています。
しかも60代以上が38.7％と最も大きいボリュームを占めています。
住宅の着工数は毎年1.9％のペースで減少していますが、大工さんの減少ペースはこれよりも遥かに大きく、年間4.2％のペースです。
着工したいにも関わらず、職人さんがいないという状況が迫ってきています。
今現在60台の職人さんはもともとITに全く触れてこなかった世代であり、しかも人不足もあるため条件のいい現場を選んで請けるようになります。
そうなると慣れないIT化を押し付けてくる元請けの案件を嫌がるわけです。
説明がかなり長くなりましたが、建築業界でIT化が進まない要因について説明いたしました。
建築業と不動産業は切り離すことができないほど密接な関係があるため、不動産もアナログな業務フローに付き合っていかなければならないのです。
それでも進んでいく不動産テック
前述のような要因がありながらも、不動産業にも徐々にIT化の波が訪れてきています。
上記の図は一般社団法人不動産テック協会の不動産テックカオスマップより引用いたしました。
この不動産テックカオスマップの掲載数についての推移が不動産テックをわかりやすく解説 今なぜ重要？主要12分野の実態は？にて公開されています。
ほぼ半年ごとに調査が行われていますが、順調に伸びていることがわかります。
IT化の波は建築業界以外のところから押し寄せてきています。業界に押し寄せる黒船といってもいいかもしれません。不動産テック協会のWebサイトを見てみましょう。協会についてのページを見ると、加盟業者の一覧が掲載されています。
業者を見てみると、半分以上は狭義の不動産業や建築業でないことがわかります。
当サイトのテーマとなっているリビンマッチを運営するリビン・テクノロジーズ株式会社も不動産テック協会に加盟しています。
同社はもともとITの広告業です。
他にも様々なIT関連業やITを活用した新しい業態の業者が多いことがわかります。
マッチングサービスの一般化
最も大きい変化は一括問合せのサービスが一般的になったことです。
不動産カオスマップでいえば、中段右の「マッチング」のサービスがこれに属します。
前述の通り不動産業はこれまでは消費者との情報格差を利用してきたという側面があります。
しかし、IT関連業の進出により情報格差は急速になくなってきています。
これまでは不動産業者と消費者の接点は折込チラシ、雑誌、電話帳といった紙のメディアに限られていました。
消費者は多くの不動産業者の情報を知ることができませんでした。
ところがITは全ての人に情報を平等に与えることができるツールです。
格差があるところにはビジネスチャンスがあります。この格差からのビジネスチャンスを活かせるのがITの特徴です。格差を埋めることで不利益を減らすことができます。そこからは手数料収入が生まれます。
この種の手数料収入を得るサービスが一括見積です。
例えばリビンマッチであれば、一回の見積依頼で6社から見積や提案をもらうことができます。
不動産業者からみれば、成約しなければ手数料収入は1円も入りません。
6社が応募することを考えれば、消費者にとって不利な条件を提示すると成約はおぼつかないでしょう。
不動産業者はできる限り有利な条件を提示しようとします。
これによって情報格差は解消に向かいます。
リビンマッチは当該サービスを2006年に当該サービスを開始しており、情報格差を縮小する役割を長年に渡ってになってきたのです。
事務業務の効率化
特に建築業はIT化が遅れていると書きましたが、それでもやはり進んできています。
ITの導入は確実に業務コストを下げることが可能です。
上記のカオスマップであれば管理業務支援や仲介業務支援などがこれに該当します。
不動産テックという用語が一般的になる以前からあったサービスもこの中には多くあります。テクノロジーとしては取り立てて物珍しいものではありません。
テクノロジーの先進性ではなく「実際に使えるものとして成熟してきている」ことがとても重要な意味を持っています。
これらはITの操作を覚える面倒さがかなり軽減されてきています。
ITを使うことによる労力の軽減のメリットが、操作を覚える面倒さを上回って初めて普及が進みます。
これは建築業や不動産業に限らず全ての業種についていえることです。
管理業務支援サービスなどは、導入されて多くの期間が経過し「ここがわかりにくい・使いにくい」といった点について徐々に改善が進み洗練されてきています。
近年であれば私が注目しているのは、施工管理システムの＆ANDPAD（アンドパッド）です。
テレビCMをご覧になられた方もたくさんいらっしゃるかと思います。職人さんが勧めてくる施工管理システムというのがウリです。
現場の最前線で働いている職人さんが支持しているサービスの登場は、IT化の状況が整ってきた証拠といえると考えます。
＆ANDPADはCRM（顧客管理システム）的なシステムですが、もっと施工や原価管理といった建築に特化したCRMです。
CRMといえば世界の巨人企業である「Salesforce」が最も有名です。そのSalesforceが＆ANDPADの運営会社に4億円もの出資を行いました。
将来的にSalesforceと&ANDPADの連携などを見据えているとのことです。&ANDPADに限らず日本でも一気に不動産テックによる業務改革が進む可能性が出てきたと私は考えています。
先進のITテクノロジーの活用
IoT（Internet of Things：モノによるインターネット）の活用による全く新しいサービスも開発されています。
IoTとはインターネットに様々な機器を接続することで可能になる新しいサービスのことです。
不動産テック分野においては、遠隔で家の鍵の開け締めができたり、遠隔地から不動産の状況を管理会社が把握できたりといったサービスが現在展開されています。
IoT市場は大きく拡大が期待されており、2023年には日本国内だけでも11兆円を突破する見込みです。※出典
不動産分野においてはまだあまりIoTが活用されているとはいいがたい状況ですが、画期的な技術が生まれれば一気に市場が変わる可能性を秘めています。
また、現在はインターネットに接続する機器の価格が高いこと、及び無線で接続できる機器の数の制限によってIoTの普及は進んでいません。
しかし、この状況は5Gの普及によって一気に変わると考えられています。5Gとは第5世代移動通信システムの略語です。
通信速度が現在の4Gに比べ20倍程度と圧倒的に速いこと、情報が届くまでのタイムラグが非常に小さいこと、接続できる台数が圧倒的に多いことが特徴です。NTTドコモでは今月である2020年3月18日に5Gの4機種の製品の発表が予定されています。
5Gはインターネットを根本から変革すると考えられています。
これまで考えもしなかった新しい不動産テックが生まれるでしょう。IoTについては注視しておく必要があるでしょう。
また、近年ではホットな話題がVR（Virtual Reality）です。
VRとは眼鏡のようにかけたモニターを通じて、立体映像を見せる技術です。
現在では不動産テック分野では契約を考えている物件について、現地に行かなくても内見ができるとか、タワーマンションからの眺望を体験できるといったサービスなどがあります。
今のところそれほど様々なサービスがあるわけではないのですが、この分野は数年後には爆発的な進歩を遂げている可能性があります。
VRは扱うデータ量が非常に大きく、データ転送に時間がかかります。
ところが現在普及が進みつつある5G通信システムによって、大容量のデータをごく短時間で送ることが可能になります。
現在主流の4Gと比較すると約20分の1の通信時間で済むようになります。
これによってVRのコンテンツが一気に普及し、全くあらたなVRの活用分野が考案されるでしょう。
これによって、全く新しいVRを用いた不動産テックサービスが生まれる可能性が高いと考えています。
まとめ
日本の不動産テックの現状と展望について考察してみましたがどう思われましたでしょうか。
この分野はまだ未成熟であり、導入の障壁も多くこれからの分野であるという印象を持たれたかと思います。
しかしながら、現在は急速に変わる大転換期であるという可能性もあります。
「不動産テック」というキーワードでの検索数が増えていることからも、注目が集まってきていることは間違いありません。
不動産に関っているのであれば、この分野を注視しておかねばならないでしょう。
